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花70 万建后巷屋,租5500

https://info.51.ca/articles/1200177?wyacs=www-homepage

加拿大现在有越来越多的业主在自家后院建造第二套房屋。这些建筑有很多名字,取决于它们所在的城市:如祖母公寓(granny flat)、后巷屋(laneway home)、后院套房(backyard suite)或附属住宅单元。

多伦多市早在2018年夏天就通过了规例,允许建造后巷屋。在埃德蒙顿,它们被称为花园房(garden suites),2017年通过了类似的规例。

图源:FRED LUM/THE GLOBE AND MAIL

据《环球邮报》记者Andrea Yu报道,多伦多居民Chauncey Birch对城市的智能密集化和现有土地的再利用感兴趣。他于2018年11月在多伦多Cabbagetown附近寻找一套待装修屋,准备购买、翻新,然后出租出去。

他偶然发现一套旧的四卧三卫复式屋,坐落在63米深的地块上。在与负责监督装修的建筑师交谈后,他意识到自己可以在这里建一套后巷屋。

他说:“在考察了物业的大小、它与巷道的位置以及在该空间中设置后巷屋的可能性后,建筑师告诉我们已经满足了初步参数。”

他选择建造一个三卧三卫的房子,带一个地下室和一个车库,希望吸引一个家庭成为租户。

Birch说:“本质上,就是在现有物业上加建一个小房子。”

Travis Fong是YEGarden Suites的联合创始人,这是一家非营利组织,帮助埃德蒙顿的房主建造后院套房。Fong负责举办研讨会和网络研讨会,并提供咨询。

他说,自2017年该组织成立以来,人们的兴趣稳步上升。2019年,埃德蒙顿市颁发了70个花园套房许可证。这一数字在2020年增加到92人,2021年增加到124人。

Fong解释说:“在已建成的套房中,有一半左右是打算出租的。”另一半是为年迈的父母建造的,或者是想离孩子近一些。我们遇到过很多有身体或精神残疾的孩子的家庭。他们可以独立,但确实需要额外的支持。”

成本不菲 融资难

Fong说,对于那些打算建花园套房的人来说,建造过程和新建筑的融资是常见的障碍。

“这可能是一个相当昂贵的开发项目,”估计埃德蒙顿的建设成本在20万元到40万元之间。在卡尔加里,这个价格可以达到60万元或更高。

在多伦多,后巷屋的起价约为40万元,最高可达70万元,这是Birch建造那套三层后巷屋的费用。

图源:FRED LUM/THE GLOBE AND MAIL

为了建后巷屋,Birch从一家私人贷款机构的贷款增加了20%,贷款用于完成主屋的翻修和后巷屋建设。他现在以每月5500元的价格出租了后巷屋,但严格意义上并不是为了这笔收入。

Birch相信,一旦他准备好出售这处房产,会看到更大的收益。“也许在出售的时候,投资回报可能会大得多,让你可以更积极地攀登房地产阶梯。”

Linda Hayes是埃德蒙顿和Belize的一名特许会计师,2017年她在一处投资物业上建造了她的第一个花园房。此后,她在该市建造了5间。

Hayes的所有花园套房都是全新住宅项目的一部分,所以她能够获得常规抵押贷款。她说:“你也可以用你目前房子通过HELOC来支付,”她指的是房屋净值信贷额度。

对于那些购买房屋建造后巷屋套房的人来说,另一种选择是获得“购买加改善”抵押贷款。

值得注意的是,如果建后院套房,增加一个花园套房会增加你的房产价值,因此会增加你的税收。不过,地税和其他一些成本可以抵消租金收入,申请税收减免。

Hayes解释说:“对于出租房产,你可以扣除与出租套房相关的费用。额外的地税、水电费、HELOC的利息、广告和维修等项目都是扣除的例子。”

2023年新的联邦税收抵免也为花园住宅建筑的部分家庭成员提供了减免。多代住宅装修税收抵免提供15%的可退还税收抵免,支持有私人入口、厨房和浴室的第二套单位的装修费用,最高可达5万元。Hayes说:“要符合资格,入住单位的居民必须是老年人或残疾成年人的家庭成员。”

她还指出了GST/HST新住宅租赁物业退税,该退税退还支付的部分GST。Hayes说:“这方面的规定很复杂,所以最好和会计师合作。”

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Replies, comments and Discussions:

  • 枫下家园 / 枫下觅巢 / 那些房子后院的sheds 对房价有好处还是坏处 +1
    • better than nothing
    • 看买家偏好吧,同样的游泳池,有人喜欢,有人讨厌。 +1
      • 也是。我主要是觉得有个这么个东西让院子小了
        • 是吧?我家有两个。 +1
          • 炫耀你院子大 :) +2
      • 游泳池对家有小娃的好,没娃在家的就没用又难伺候,加上安省没几个月能用。
    • 不喜欢,随时都可以拆了。看不出对房价有什么影响 +2
    • 看大小呗。100-200尺的有没有区别不大。500尺往上的还是有吸引力的。现在安省允许建后巷屋了,并且可以合法地出租的。
      • 这样建个两房一厅要多少钱?没后巷的也能建吗?
        • 新法规定后巷屋可以是 attached or detached,最大不得超过75平米(811 sqft),6米高,不需要提供额外的停车位。对于地够大的业主是个福音。
          • 请问您知道现在加建要多少钱了吗?
            • 现在建豪宅一平米300, 盖后巷屋应该低于这个数
              • 谢谢了。
            • 如果建简单的附属建筑能便宜些。永久建筑的地基必须打4尺深,附属建筑可以就一水泥板。

              不成文的区别是附属建筑的许可有效期10年。现在允许住人了,不提10年那茬了,永久有效。

              另一大花销是utility hookup。因为增加了居住总人数,对水,电,煤气的用量都需要重新评估,必要的花需要增容,甚至另外接一套管线。无论是从现有的系统延申,另设一套新的,都是一笔正儿八经的开销。

              因为是加建的简易房性质,内装修不需要特豪华,简约的。

              我也在琢磨,还没动手,估计造价在200-300/sqft之间足够了。建个700-800平尺的20万差不多了吧?

              • 多谢了。 hook up 费用可以少点, 我想加建平房养老用, 地面上好搞, 就是地基这没整明白, 需要请专业的人来做, 另外您知道有把平顶改成普通屋顶的吗?平顶是容易漏费用高
                • 完整的政府政策是原来独家独院的地最多可以允许有三套住宅,包括将地下室或阁楼间壁出第二套住宅单元,另外再加建第三套后巷屋。后巷屋可以直接贴在原有的房子上建,也可以建单独的。
                  • 知道了。 谢谢啦
    • 壞處,我把它拆了變成園林設計,你看豪宅就沒有這些亂七八糟的。 +1
      • 是呀,所以我想问。把哪搞得都跟车库是的
      • 豪宅有三个车库嘛,不能比
    • 对房价影响不大。对买家的决定有影响。实用性强应该是有利因素。省了买家的时间和人工材料。但是太丑太旧的就不太好了。 +1
    • 朋友家有个home Depot买回来自己搭的shed, 当初去帮过忙所以知根知底。他家卖房时本来想拆了带走,买家要求留下,免费送,朋友有点肉疼,还是答应了。
      • 新的也不贵,旧的一拆都散了🙂
    • 有双车库,但后院小没有shed后院更工整。 单车库或者没车库,后院大有shed 加分。 反正干净利落还是要加分的。 如果后院视野不整齐的话
    • 花70 万建后巷屋,租5500 +2
      https://info.51.ca/articles/1200177?wyacs=www-homepage

      加拿大现在有越来越多的业主在自家后院建造第二套房屋。这些建筑有很多名字,取决于它们所在的城市:如祖母公寓(granny flat)、后巷屋(laneway home)、后院套房(backyard suite)或附属住宅单元。

      多伦多市早在2018年夏天就通过了规例,允许建造后巷屋。在埃德蒙顿,它们被称为花园房(garden suites),2017年通过了类似的规例。

      图源:FRED LUM/THE GLOBE AND MAIL

      据《环球邮报》记者Andrea Yu报道,多伦多居民Chauncey Birch对城市的智能密集化和现有土地的再利用感兴趣。他于2018年11月在多伦多Cabbagetown附近寻找一套待装修屋,准备购买、翻新,然后出租出去。

      他偶然发现一套旧的四卧三卫复式屋,坐落在63米深的地块上。在与负责监督装修的建筑师交谈后,他意识到自己可以在这里建一套后巷屋。

      他说:“在考察了物业的大小、它与巷道的位置以及在该空间中设置后巷屋的可能性后,建筑师告诉我们已经满足了初步参数。”

      他选择建造一个三卧三卫的房子,带一个地下室和一个车库,希望吸引一个家庭成为租户。

      Birch说:“本质上,就是在现有物业上加建一个小房子。”

      Travis Fong是YEGarden Suites的联合创始人,这是一家非营利组织,帮助埃德蒙顿的房主建造后院套房。Fong负责举办研讨会和网络研讨会,并提供咨询。

      他说,自2017年该组织成立以来,人们的兴趣稳步上升。2019年,埃德蒙顿市颁发了70个花园套房许可证。这一数字在2020年增加到92人,2021年增加到124人。

      Fong解释说:“在已建成的套房中,有一半左右是打算出租的。”另一半是为年迈的父母建造的,或者是想离孩子近一些。我们遇到过很多有身体或精神残疾的孩子的家庭。他们可以独立,但确实需要额外的支持。”

      成本不菲 融资难

      Fong说,对于那些打算建花园套房的人来说,建造过程和新建筑的融资是常见的障碍。

      “这可能是一个相当昂贵的开发项目,”估计埃德蒙顿的建设成本在20万元到40万元之间。在卡尔加里,这个价格可以达到60万元或更高。

      在多伦多,后巷屋的起价约为40万元,最高可达70万元,这是Birch建造那套三层后巷屋的费用。

      图源:FRED LUM/THE GLOBE AND MAIL

      为了建后巷屋,Birch从一家私人贷款机构的贷款增加了20%,贷款用于完成主屋的翻修和后巷屋建设。他现在以每月5500元的价格出租了后巷屋,但严格意义上并不是为了这笔收入。

      Birch相信,一旦他准备好出售这处房产,会看到更大的收益。“也许在出售的时候,投资回报可能会大得多,让你可以更积极地攀登房地产阶梯。”

      Linda Hayes是埃德蒙顿和Belize的一名特许会计师,2017年她在一处投资物业上建造了她的第一个花园房。此后,她在该市建造了5间。

      Hayes的所有花园套房都是全新住宅项目的一部分,所以她能够获得常规抵押贷款。她说:“你也可以用你目前房子通过HELOC来支付,”她指的是房屋净值信贷额度。

      对于那些购买房屋建造后巷屋套房的人来说,另一种选择是获得“购买加改善”抵押贷款。

      值得注意的是,如果建后院套房,增加一个花园套房会增加你的房产价值,因此会增加你的税收。不过,地税和其他一些成本可以抵消租金收入,申请税收减免。

      Hayes解释说:“对于出租房产,你可以扣除与出租套房相关的费用。额外的地税、水电费、HELOC的利息、广告和维修等项目都是扣除的例子。”

      2023年新的联邦税收抵免也为花园住宅建筑的部分家庭成员提供了减免。多代住宅装修税收抵免提供15%的可退还税收抵免,支持有私人入口、厨房和浴室的第二套单位的装修费用,最高可达5万元。Hayes说:“要符合资格,入住单位的居民必须是老年人或残疾成年人的家庭成员。”

      她还指出了GST/HST新住宅租赁物业退税,该退税退还支付的部分GST。Hayes说:“这方面的规定很复杂,所以最好和会计师合作。”

      • 这以后house 也跟condo一样了,没视野
    • 对于中产房,只有好处,没有坏处
    • 看情况,院子大的有个shed好 ,如果院子很小就可能显得拥挤了 +1