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cra是这么说的：If your home was not your principal residence for every year that you owned it,

tzm_oasis(绿洲)

you have to report the part of the capital gain on the property that relates to the years for which you did not designate the property as your principal residence. To do this, complete Form T2091(IND). You are also required to complete the applicable sections of Schedule 3 as indicated on page 2 of the schedule.

https://www.canada.ca/en/revenue-agency/services/tax/individuals/topics/about-your-tax-return/tax-return/completing-a-tax-return/personal-income/line-12700-capital-gains/principal-residence-other-real-estate/sale-your-principal-residence.html

(#15257313@0)
Last Updated: 2023-3-9
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枫下家园 / 钱财税务 / 出租房2022年发生很多费用（换租客从新装房子，卫生间漏水，修了很多次），最后算出来出租总收入负了两三万。我知道负的出租收入可以抵扣我的工资收入，可是这个两三万的抵扣，税务局会怀疑吗？还是我这情况挺普遍的？ -kwnj99(liming); 2023-3-3 (#15240630@0)

装修的钱不能一年抵扣的 -retirecat(今天吃什么); 2023-3-3 (#15240683@0) +1

请问装修的钱必须算CCA吗？ -aufwiedersehen(：); 2023-3-3 (#15240693@0)

倾向于不算，等最后出售时抵资产增值。 -2841999(四友); 2023-3-3 (#15240891@0) +1

发票保存十年CRA还承认？是不是考虑十年装修折旧也变成零了？ -aufwiedersehen(：); 2023-3-3 (#15240927@0)

每年的账还是要记的吧？两本账，一本是cash flow，另一本是balance sheet(总资产 = 自有资产 + 债务)。后期的装修款都计入增加的资本投入，加到总资产中。 -2841999(四友); 2023-3-3 (#15241449@0)

谢谢，小本本准备起来。 -aufwiedersehen(：); 2023-3-3 (#15241481@0)

不用，会计初步上都有。 -2841999(四友); 2023-3-3 (#15241567@0)

算了也白算吧？因爲房子很少很少賣價少的，結果就是 recaptured 回來 -john002(pp); 2023-3-3 (#15240938@0)

如果是真实的，有证据，应该没问题 -dw9857101(黑松鼠); 2023-3-3 (#15240688@0)
第一年出租吗 -gustytiger(虎啸风生); 2023-3-3 (#15240692@0)
出租房折旧是一个巨大的坑，如果到时候卖出，会亏大了，加拿大的坑很多 -canada808(canada808); 2023-3-3 (#15240764@0) +3

你的意思是不报折旧？到卖出时抵资产增值比较好？ -wifi(圆方); 2023-3-3 (#15240900@0) +2

对 -homeloving(爱家); 2023-3-3 (#15241110@0)

谢谢。记得以前也有人这么说过。具体不太懂为什么。就找你说的办吧 -wifi(圆方); 2023-3-3 (#15241123@0)

出租房报折旧，现在省税。将来卖房时要加回来。基本上最高税率上税。。。 -zzddlljj(告别严冬); 2023-3-3 (#15241140@0) +2

明白了。谢谢。是因为卖房时是一大笔钱，税率高 -wifi(圆方); 2023-3-3 (#15241144@0)
加拿大的坑真多，感叹不已，还是rolia好人多，学到不少 -canada808(canada808); 2023-3-3 (#15241985@0) +1
不是卖房的时候按capital gain算，增值部分只有50%需要交税吗？ -ruoer(船长); 2023-3-4 (#15243493@0)

Recapture不是capital gain -criss(criss); 2023-3-9 (#15257325@0) +1

出租房去年把deck拆了换成地砖，这个费用可以一年报销不？分年报，算折旧？找哪个表填？拆deck的费用是可以当年按维修就全部报了吧？ -**💞; 2023-3-3 (#15241743@0) +1

有没有人有这样的经验？拆DECK花了2000刀，之前维修还花了700刀，打一块算维修费，不算贵吧？折旧。。。就算了吧，罗里吧嗦的。。。 -**💞; 2023-3-9 (#15257195@0)

如果是第一年，特别是赶上2022疯狂加息，有可能啊，空几个月，然后还有租房经济一个月费用，然后利息那么高。 -ditto(ditto); 2023-3-3 (#15241847@0)
听高人说过，出租房只要收回来自己住一年以上，作为自己的MAIN居所再出售，则增值部分不用交税了。这样一路把之前的投资出租房一年一年住下来，赚的钱都不用交税，是不是这样？ -**💞; 2023-3-9 (#15257190@0)

No -abcdefghi(9alphabetic); 2023-3-9 (#15257197@0)
做自住之前的升值还是要交税 -tzm_oasis(绿洲); 2023-3-9 (#15257216@0)

如果这个是在加拿大唯一的房子，回来又住了一下，需要交税？ -**💞; 2023-3-9 (#15257229@0)

要交 -tzm_oasis(绿洲); 2023-3-9 (#15257239@0)

就是因为放过租？如果一直空着呢？ -**💞; 2023-3-9 (#15257256@0)

一直空着就不交增值税 -tzm_oasis(绿洲); 2023-3-9 (#15257260@0)

那意思就是从出租到收回的房产价值差来计算哇？我咋听谁说， -**💞; 2023-3-9 {206} (#15257285@0)
如果那个是你MAIN的房子，不管出租不出租，都不用交税的？这个算是加大普惠的一个所有人的权利？当然如果有多套房轮住也许有问题，据说只能是唯一个房才行，另一个房跟此房共同存在的时间不能超过一年（先买后卖允许一年）

cra是这么说的：If your home was not your principal residence for every year that you owned it, -tzm_oasis(绿洲); 2023-3-9 {313} (#15257313@0)
you have to report the part of the capital gain on the property that relates to the years for which you did not designate the property as your principal residence. To do this, complete Form T2091(IND). You are also required to complete the applicable sections of Schedule 3 as indicated on page 2 of the schedule.
https://www.canada.ca/en/revenue-agency/services/tax/individuals/topics/about-your-tax-return/tax-return/completing-a-tax-return/personal-income/line-12700-capital-gains/principal-residence-other-real-estate/sale-your-principal-residence.html

两三万不算多，大概率cra不管。从你说的看，算维修成本说得过去 -tzm_oasis(绿洲); 2023-3-9 (#15257212@0)

房屋维修，一次性来个2，3万不算多？不按CCA处理问题不大？ -**💞; 2023-3-9 (#15257237@0)

是一年两三万，不是一次两三万。漏水修一次上千很正常。另外如果不是升级类装修不用抱cca -tzm_oasis(绿洲); 2023-3-9 (#15257247@0)

那你说拆DECK换成地砖算升级还是降级嘛，哈哈，我咋觉得在往LOW走哇 -**💞; 2023-3-9 (#15257259@0)

如果是低deck应该算升级。高deck如果成本差不多可以算维修。这有打擦边球的嫌疑，如果只有两三万大概率cra不管 -tzm_oasis(绿洲); 2023-3-9 (#15257274@0)

@Atlanta

cra是这么说的：If your home was not your principal residence for every year that you owned it,

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