你如果用 45(2) Election，指认旧的这套房为 principal residence，最多4年。但是我不知道这样的贷款利息可以免税吗？ -brookette(brook) @亚特兰大华人论坛:亚特兰大枫下论坛 The Rolia Forum of Atlanta

因为这四年里，贷款买的新房并没有出租。

https://jktax.ca/%e8%87%aa%e4%bd%8f%e6%88%bf%e6%94%b9%e4%b8%ba%e5%87%ba%e7%a7%9f%e6%88%bf%e7%9a%84%e7%a8%8e%e5%8a%a145-2/

这种自住房出租，住进新房，税务上怎么处理？是不是现在的房子如果转成出租房将来卖得交增值说？那如何计算现在房子的房价 -lanblue(蓝); 2022-9-6 (#14794014@0) +1

让银行重新评估自住房重新贷款，带出来的款买投资房自住 -sammywang(地主管家); 2022-9-6 (#14794046@0)

关键是贷出来的款嫩不能放到自住房上，作为自住房的cost, 然后出租。 -abcdasdf(abcd); 2022-9-6 (#14794595@0)

自住房变成有贷款了，变成出住房了，这个贷款产生的利息就可以抵税了，你还想干什么 -sammywang(地主管家); 2022-9-6 (#14794709@0)

关键是这个自住房，原来是没有贷款的，现在突然有贷款，用途又改为投资房，CRA很可能查税。 -oven0001(oven); 2022-9-6 (#14794741@0)

先把自住房做出贷款来，然后告诉CRA开始转成出租房，请问CRA查什么？以前的事与CRA啥关系 -sammywang(地主管家); 2022-9-6 (#14794782@0) +1

Cra关心的是你贷款的用途，用于买自住房是抵不了税的。 -dontknowa(dontknow); 2022-9-6 (#14795333@0) +2

cra不是法律，只是一个机构，你贷完了再去申请转出租房，已定贷完了，钱花完了，与cra无关，cra怎么还能往前查几十年？就像你家有贷款的自住房转出租房，cra还嫌你贷的多少？ -sammywang(地主管家); 2022-9-6 (#14795470@0)

不怕cra查，怎么干都行 -dontknowa(dontknow); 2022-9-6 (#14795506@0) +2

不要被他们一句话吓到，合情合理，你一套百年旧的自住房做几次refinance就无法出租了，那不就成笑话了，法律的原则是只要拿去投资就可以保税，严格说来要放不同账号是真的 -sammywang(地主管家); 2022-9-6 (#14795521@0)

问题是你根本没有拿去投资而是拿去买了自住房。不能报税。cra查到必输官司 -dontknowa(dontknow); 2022-9-6 (#14795530@0) +2

如果你有自住房refinance了一次，过两年转出租房你如何保税？ -sammywang(地主管家); 2022-9-6 (#14795541@0) +1

Refinance钱干什么了？ -dontknowa(dontknow); 2022-9-6 (#14795548@0)

重新换银行贷的款，和你首次买房贷款一样，有人首次买房贷款了，你refinance换了银行，都转自住房你看着办吧 -sammywang(地主管家); 2022-9-6 (#14795558@0) +1

不明白你在说什么，你没有回答你再贷款拿出来的钱干什么了，税务上考虑的是这部分。如果你去买了投资房，可以抵税，但就不能抵自身也就是不能一款两报 -dontknowa(dontknow); 2022-9-6 (#14795564@0)

我以前借钱买的股票房产，现在还上了算投资不 -sammywang(地主管家); 2022-9-6 (#14795589@0)

你以前借钱投资，你不报利息抵税吗？ -dontknowa(dontknow); 2022-9-6 (#14795599@0)

报啊，连放银行的钱有的利息都保税 -sammywang(地主管家); 2022-9-6 (#14795614@0)

所以你就不能再报了，当你的自住房转出租的时候 -dontknowa(dontknow); 2022-9-6 (#14795627@0)

我说的是银行利息和股票收入报税，不是你说的成本利息报税减税，是给CRA交税 -sammywang(地主管家); 2022-9-7 (#14795948@0) +1

不可以 -xiangcaosh(船头); 2022-9-6 (#14794063@0) +6

只有把自住房卖掉一条路吗？很不想卖。 -abcdasdf(abcd); 2022-9-6 (#14794592@0)

我有个朋友和你情况类似，当时的自住房已经没有贷款，后来转成投资房出租，但是没有办法拿这个房做新贷款或refinance，因为已经付清了。她说银行说的，只有有贷款的房子才能refinance。建议你咨询一下几家银行。 -joy_tw(Joy); 2022-9-6 (#14794237@0) +1

任何房子都可以refinance，贷款的钱可用于任何事情，包括投资房子，投资可抵税。问题是，楼主要把现自住房出租，新买的是自住房，贷款用于自住房消费，那就不能抵税了，当然，如果不想税务问题，任何时候都可以做抵押贷款的 -abcdefghi(9alphabetic); 2022-9-6 (#14794252@0) +4

也许你是对的，我是听我朋友说的，所以我建议楼主直接咨询银行。 -joy_tw(Joy); 2022-9-6 (#14794277@0)
对，关键是如果自住房没有贷款，就没有cost, 出租收益就很高，无法抵税。而投资房，自己住，还需要付mortgage，从税务上看，很不合理。 -abcdasdf(abcd); 2022-9-6 (#14794589@0)

如果子女已成年，把自住房卖给你儿子，你作为担保人让你儿子去贷款。然后你儿子把房子出租（假如他在学无收入，假如房子有正收益，税率低）。你把卖房子的钱拿来买自住房。还有一个优点是四年或更长的时间内如果你卖掉那个你儿子的房子，免增值税。 -abcdefghi(9alphabetic); 2022-9-6 {26} (#14794660@0)
缺点是马上要交土地转让税。

儿子结婚或同居麻烦就来了。 -realworld(GTA); 2022-9-6 (#14794749@0)

没说让儿子去住啊，是出租房 -abcdefghi(9alphabetic); 2022-9-6 (#14794897@0)

在孩子名下，即使是出租房，他同居女友或太太可能有权分一部分增值所得。 -realworld(GTA); 2022-9-6 {52} (#14794905@0)

孩子如果反叛，哪天把他名下的房子卖了你也无可奈何。

我觉得你是想当然了。个人财产就是个人财产，除了婚房，原来是个人财产的还是个人财产。 -abcdefghi(9alphabetic); 2022-9-6 (#14794913@0)

最好的保护是签婚前协议。同居前的协议是不是要签我不清楚。最好还是签吧。 -realworld(GTA); 2022-9-6 {565} (#14794932@0)

Ali is about to get married and has more assets than his fiancee. In case of divorce, what's the best way to protect what he brings into the marriage?

Full Story:
https://www.moneysense.ca/save/financial-planning/assets-divorce-spouse/

你要买投资房，又要自住房出租。。。那你自己住哪里去呢？ -sunny5158(小米); 2022-9-6 (#14794603@0)

准备把新买的投资房，转为自住房，这个房子离上班公司近。现在问题是贷款如何转到现在自住房上，否则无法抵税。 -abcdasdf(abcd); 2022-9-6 (#14794630@0)

哦，好像不好操作。 -sunny5158(小米); 2022-9-6 (#14794653@0)

把投资房租给孩子，但你们一家实际住投资房，现在的自住房空置。这样新房mortgage就能抵税，又可以居住新房。 -oven0001(oven); 2022-9-6 (#14794691@0)

你这个办法的本质是要租客配合，不一定非要是自己的孩子。另一个办法就是上面我说的卖给孩子。 -abcdefghi(9alphabetic); 2022-9-6 (#14794699@0)

如果租客握有你逃税的把柄，问题就大了。在加拿大现有的保护租客法律体系下，一定不要让租客拿住你。 -oven0001(oven); 2022-9-6 (#14794716@0) +2

是啊，所以不可取。但是，如果是自己信得过的亲戚，也是可考虑的。卖给孩子最有可操作性 -abcdefghi(9alphabetic); 2022-9-6 (#14794737@0)

卖给孩子，如果孩子收入低，也抵扣不了多少税。 -oven0001(oven); 2022-9-6 (#14794747@0)

收入越低越合算啊。出租房一般都有正收入（不是正现金流），收入越低，税率越低啊 -abcdefghi(9alphabetic); 2022-9-6 (#14794792@0)

对，如果收入高，就不合算。另外，如果孩子同居，房产已经卖给孩子，可能是潜在问题。 -oven0001(oven); 2022-9-6 (#14794803@0)

同居不是问题，结婚前的投资及增值还是个人财产，结婚之后可能不一样。结婚的话，需要对这个房产做婚前协议。本来就是父母的财产，做婚前协议也没啥吧。或者结婚前卖掉就是了，本来也就是父母的投资房 -abcdefghi(9alphabetic); 2022-9-6 (#14794954@0)

孩子就没有了首次购房者的税务或相关的其它优惠。 -realworld(GTA); 2022-9-6 (#14794978@0)

那是，有得就有失。得大于失即可。孩子还能免四年capital gain呢 -abcdefghi(9alphabetic); 2022-9-6 (#14794986@0) +1

前几年有个新闻就是华人的儿子把父母挂他名下的房子卖了享受人生。 -realworld(GTA); 2022-9-6 (#14794999@0)
这个是类似的新闻之一。 -realworld(GTA); 2022-9-6 (#14795020@0)

这个主题是纯税务讨论。你说的问题可以用事先的协议，或者加个lien避免出现问题，找律师咨询准备即可 -abcdefghi(9alphabetic); 2022-9-6 (#14795059@0)

供参考。 -realworld(GTA); 2022-9-6 {641} (#14794900@0)

大卫的自住房的贷款去年就付清了。这套房是八年前花了50万买的，现在市价120万。好学区，非常抢手，增值潜力大。于是今年年初，大卫 refinance了这套学区房，用贷出来的资金当首付买了一套更大的房，学区房则转租出去。

Full Story:
https://jktax.ca/%E8%B4%B7%E6%AC%BE%E5%88%A9%E6%81%AF%E5%A6%82%E4%BD%95%E6%8A%B5%E6%89%A3/

按这个会计师的说法，只有卖掉原来的自住房，再重新买投资房。 -oven0001(oven); 2022-9-6 (#14794963@0)

她说了可以成立公司来操作。就是太麻烦了。每年要报T2。 -realworld(GTA); 2022-9-6 (#14795005@0)

关键还要交两次 land transfer tax, 这是很大一笔开支，还不如卖房。 -oven0001(oven); 2022-9-6 (#14795038@0)

就是。 -realworld(GTA); 2022-9-6 (#14795049@0)

假如你有家人比如夫妻，父母，孩子可以接你的旧房就有戏，否则要么卖房要么利息不能抵税。 -czczcz(看得清); 2022-9-7 (#14795762@0)

你如果用 45(2) Election，指认旧的这套房为 principal residence，最多4年。但是我不知道这样的贷款利息可以免税吗？ -brookette(brook); 2022-9-7 {38} (#14796084@0)

因为这四年里，贷款买的新房并没有出租。

https://jktax.ca/%e8%87%aa%e4%bd%8f%e6%88%bf%e6%94%b9%e4%b8%ba%e5%87%ba%e7%a7%9f%e6%88%bf%e7%9a%84%e7%a8%8e%e5%8a%a145-2/

@Atlanta

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